以后中國人口越來越少了，那房地產還能享受到人口紅利么？享受不到的話，房價會不會下跌呢？房子會不會賣不出去呢？普通人未來到底應該如何規劃自己的房產呢？今天的內容，保德全幫大家詳細地分析一下。

我覺得，拋開人口結構談人口紅利，是不完整的，同時，拋開地區差異和城市差異談房地產，也是不準確的。有位專家曾說過，房地產短期看政策，中期看金融，長期看人口。可見，人口對房地產而言，有著非常重要的影響。

進入新世紀以來的頭20年，中國的房地產業高歌猛進，雖然短期有過調整，但從一個長期的角度來講，確實是沾了人口紅利的光。但是，與房地產高歌猛進20年相伴的，是中國的人口發生了巨大的變化，那么今后的房地產業將如何發展呢？普通人將如何面對這種長期的趨勢呢？

我覺得，我們不僅要關注人口總量的變化，還要關注人口結構的變化，因為人口數量與人口結構的變化幾乎是同時發生的；同時，當前的中國房地產市場，已經不是全國一個模樣了，不能再籠統的說中國的房地產市場如何如何，因為中國那么大，地區差異非常大，不同城市、不同區域的人口和房地產情況，早已經是千差萬別了。所以，總的結論就是，經濟欠發達地區，三四線城市，尤其是廣大農村地區，人口外流嚴重，老齡化嚴重，人口紅利確實在減少，房地產形勢不容樂觀；一線城市、強二線城市，人口仍在流入，而且流入的多數是年輕人，老齡化問題并不是特別突出，還是可以享受人口紅利的。下面我們來具體分析一下。

中國的人口增速在下降，老齡化問題日益嚴重

離開人口的變化來談房地產，是不現實的，所以，我們先來說說人口的變化。我國1982年總人口為10.1億人，2000年為12.7億，2020年為14.1億；人口年均增長率由前18年的12.7‰降到后20年的5.5‰。如果把中國歷年人口總數的走勢劃出一道曲線的話，大家就會發現，從1982年到2000年，這道曲線還比較陡峭，而從2000年到2020年，這道曲線就平緩了許多，如果按照這個曲線繼續下去，中國未來人口總量很快就會到達0增長的臨界點，之后就呈現出下降的趨勢，有專家預測， 2050年中國的人口總量將下降到12.6億。

除了人口總量外，我們國家的人口結構也發生了深刻的變化，主要體現在兩個方面。

第一個結構性變化，就是老齡化嚴重，老年人越來越多，年輕人越來越少。從數據分析上來看，中國人口老齡化問題主要是從20 世紀末、21世紀初開始的，這與中國人口總量增速放緩幾乎是同一個時間段，這也印證了之前我們說的人口總量和人口結構的變化往往是同步發生的觀點。根據七普數據，截至2020年末，我國60歲及以上的老年人有2.6億之多，占總人口的比重接近19%，較2010年普查數據大幅提升了 5個百分點還要多。

第二個重要的人口結構性變化，就是人口的地域結構發生了變化，城鎮人口越來越多，農村人口越來越少；經濟發達的大城市及輻射范圍內的地區，人口將繼續增多，而經濟欠發達的地區，人口會越來越少。舉個例子，我國城鎮常住人口由1978年的不到1億8000萬人，增長到2020年的9億人，增長了5倍多，增長人口比美國總人口的兩倍還要多出來幾千萬，占總人口比重達到63.89%。同時，一線城市以及新一線城市，外加一些人口大省的省會城市，在人口流動上表現出了較強的“虹吸”效應，其中，深圳更是每10個人里面，就有6個是外來人口。都市圈方面也是這樣，人口虹吸效應較為明顯的區域主要是粵港澳大灣區和長三角城市群。相反，東北等地區的城市特別是資源枯竭型城市，人口將持續外流，東北地區常住人口從2013年開始就凈流出，一直持續至今，仍沒有好轉的跡象。

相信大家日常生活也會感覺到，不管是公交車上，還是小區里，或者是廣場上，身邊的老年人越來越多了。如果誰老家是農村的，當你回老家的時候，會發現老家的人越來越少了，年輕人都出去打工了，剩下的要么是老年人，要么是留守兒童。這確實是當下中國人口的現狀。不過，這不只是中國獨有的現象，而是全世界的共同趨勢。全世界的人口都在減少，特別是發達國家，好像是經濟越發達，大家越不愛生孩子。同時，全世界的人口都在向城市集中，有統計顯示，全球約50%的人口都生活在城市里，發達國家的比例更高；而在城市里面，大城市的人口更多，比如韓國，每5個人當中，就有一個人在首爾。

人口的巨大變化，導致了不同城市的房地產分化也日益明顯

由于我國人口數量和結構的巨大變化，未來不同的城市將出現明顯的分化，大城市和中小城市的人口走勢和房地產走勢都將呈現出顯著的差異，部分城市仍然具備人口優勢，中長期來看這些城市的房地產價格仍然會保持上升，而中小城市隨著人口外流和老齡化，已經沒有人口紅利了，所以，房地產價格將大概率會出現下行趨勢。

首先，未來人口紅利比較明顯的城市，一類是一線城市、強二線城市及其都市圈。比如深圳，深圳的適齡購房群體，也就是25歲到44歲的人群，在總人口中的占比中超過了50%，甚至比北京上海廣州還要高，50歲以上的中老年人占比很低。此外，深圳等一線城市的人口紅利，還體現在人才方面，人才源源不斷地流入，導致高學歷、高收入人口增多，也會給一個城市的房地產注入更大的購買動力和需求。

第二類，是人口大省的省會城市。他們雖然在產業、經濟等方面與一線城市有差距，但他們可以虹吸本省其他地級城市的人口。由于在本省當中，幾乎沒有別的城市能與省會城市競爭，具有一城獨大的地位，對省內客群具有極強的吸引力，因此，省會城市，特別是人口大省的省會城市，也會源源不斷的有人口流入。比如河南的省會鄭州，四川的省會成都，湖北的省會武漢等等，他們的省內購房客群占比達到了7成以上。

不只是中國，東京、倫敦、巴黎等國際上的大城市，情況也非常類似。受人口因素影響，日本全國整體的房地產價格在下降，但2013年以來，東京的房價一直維持上升的態勢；近50年來，倫敦的房價上漲了106倍，大幅超過英國全國61倍的上漲幅度；巴黎近 50年來的房價也上漲了33倍，明顯超過了法國全國房價23倍的上漲幅度。

其次，與大城市房價上漲相反的，是一些三四線城市，特別是資源枯竭型城市，其房價下跌是必然的。相信大家都已經聽說過鶴崗、玉門等城市的房價故事了，鶴崗曾經有過輝煌的工業發展歷史，但鶴崗除了煤，幾乎沒有其他像樣的產業。隨著煤資源開采耗盡，人口也持續外流，20年間走了十分之一的人口，鶴崗的房地產價格從2015年起就持續萎靡不振，目前均價只有每平米1400元左右，庫存壓力極大。玉門的情況跟鶴崗差不多，在中國，像鶴崗、玉門這種城市以后會越來越多。

最后，介于前兩個城市類型之間的城市，主要是一些弱二線城市，他們的人口有進有出，整體上將保持穩定，相應的，房價也將維持平穩，不會出現大幅的上漲或下跌。

作為普通人，房產置換是必然的選擇

普通人，我們沒有辦法改變大趨勢，我們能做的就是看清趨勢，跟著趨勢去操作。在人口紅利分化、房地產形勢分化的當下，我們的房產一定要進行正確的配置，或適當的調整。

首先，如果你在未來仍可享受人口紅利的城市生活和居住，那么你的房產未來大概率是可以保值甚至增值的，如果還沒有買房，可以選擇適當的時機購買，畢竟沒買房的都是剛需。

其次，如果你生活在三四線城市，甚至農村地區，那你需要盡快將手中多余的房產出手，如果你以后還要繼續在這個地方生活和居住，那保留自住的房屋就可以了，不要妄想以后你的城市房價還會上漲，大概率不僅不會漲，反而會下跌。如果你有條件，盡量爭取在經濟發展好的大城市購置房產，以便繼續搭乘人口紅利的便車。

最后，如果你是在弱二線城市，那你不用著急了，沒買房的可以慢慢選，選擇合適的時機購買最中意的房產；已經有了房子的，你也不用著急置換房屋，也是等待時機吧，畢竟現在二套房首付比例高、利率也上浮，現在置換房屋從經濟效益上講不是很劃算，如果可以等，那就等以后有機會再伺機而動，因為長期來看，你所在城市的房產價值將保持平穩的態勢。所以，不必操之過急。